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舊上海的“商業王國”
[來源: | 作者:慕容小強 | 日期:2016-04-01 13:50:45 | 瀏覽次]

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——80年前滬上公共租界的地價成因Djb流通經濟網

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核心提示:孫中山曾在《民生主義》一書中專門提到過上海的地價:“像上海黃浦灘的地價,比較八十年前(19世紀50年代),大概相差1萬倍。現在每畝要值幾十萬。”20世紀30年代,上海已一躍而居世界都市第五位,地價跟著暴漲(像永安公司1882年每畝地價才4200元,50年翻了60),足以令普通百姓咋舌。有學者大膽預測:“今日租界最繁盛區域,昔日一水鴨鳧游徜徉之所。若中國政府與社會人士能努力經營,安知今日黃浦江兩岸荒涼土地,非他日滬上最繁華之區域?”看到八十年前學者對上海未來的預測,再看今日之陸家嘴及世博園區情況,不由讓人產生許多感慨。Djb流通經濟網

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一、舊時的上海,洋人最初在上海設立租界,無非是要一塊土地搞獨立王國Djb流通經濟網

因此《上海租地章程》規定:租界內不容許華人居住。1853年,太平天國打到長江沿線,大批難民涌入租界。1854年,到租界避難的有2萬余人,于是一部分洋人或將土地租與難民,或建筑房屋供難民居住,地價隨之上揚。為順應形勢發展,《上海租地章程》修改了原先條款的規定。1860年太平軍攻陷蘇州,避難者絡繹不絕,租界內的華人增至30萬。以后居住人數逐年遞增,到1930年,租界人口已達140多萬。租界華洋雜處,人口劇增,極大刺激了地價的走勢。 Djb流通經濟網

  上海租界分為公共租界和法租界。公共租界再細分成中北西東四區,面積共計33503畝。地價中區最高,平均每畝150879元。而中區地價尤以外灘與南京路呈丁字形的一塊地皮為翹楚,每畝沖過45萬元。外灘中國銀行所在地亦有33萬元以上;北區毗連火車站,便于陸路交通運輸,因此地價較高于西東兩區,均價每畝52947元;西區地段僻靜,適于安居,多為民宅,且越界筑路連接了滬寧滬杭甬兩鐵路支站,交通不成問題。再是中區商業網點漸向西區延伸,住宅雨后春筍,房租也隨之上調,地價自然攀升。西區均價每畝28612元;東區地價排在公共租界中、北、西三區之后,因東區雖瀕臨浦江,為水運重地,但工廠集中,且該區居民多屬產業工人,購買力不強。房屋也多為廉價樓房。由于工業用地價值比不上商業用地,東區均價每畝16594元。公共租界平均下來為37743元。 Djb流通經濟網

  法租界又細分成新舊兩區。舊區成立于1849年,北起愛多亞路(今延安東路),西接西藏路,東盡黃浦灘路(今中山東一路),南到華界。其余是成立于1890年至1914年的新區范圍,面積共計15150畝。像萬國儲蓄會于1934年購入的畢卡第公寓(今衡山飯店)地價算是撿著便宜貨,每畝僅12980元。從所占面積來講,新區是舊區的16倍,但舊區地價每畝均價是新區的4倍。這主要由于舊區開辟早,同洋涇浜北首的英租界差不多起步;再是東邊靠近黃浦江;北面離公共租界中區幾步之遙,凡公共租界中區擁有的優越條件,法租界舊區皆享之,如愛多亞路以及公館馬路(今金陵東路)1930年的地價高于法租界的均價,約在22萬元左右。不過法租界新區的霞飛路(今淮海中路)、辣斐德路(今復興中路)、康悌路(今建國東路)、等處因為商業突起生意興隆,且電車交通便利,地價漲勢迅猛,不僅大宗地皮難以購得,零星小塊也不易覓得。 Djb流通經濟網

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二、環境因素人口密度作用關鍵 Djb流通經濟網

  華界占全市總面積的93%,人口占全市總人口的55.6%;公共租界面積占4.8%,人口占31%;法租界面積占2.2%,人口占13.4%。也即華界每畝平均人數是2.8人,公共租界是30人,法租界是28.7人。華界地價最高為6萬元,最低為40元;公共租界最高為447552元,最低為2117元;法租界最高為220979元,最低為4895元。 Djb流通經濟網

道路平坦寬敞、市容清潔美觀、交通便捷、秩序井然、衛生治安狀況良好、水電設備齊全、購買供給呼應方便、公園游樂場設置適當等,是人們樂居現代化大都市的因素。據工部局統計,二十世紀三十年代公共租界中約有百分之七的不動產屬于中國名人份下。加上國內各種政黨團體,往往利用租界做掩護,在租界里招兵買馬組織反政府活動,這都推高了租界地價。  Djb流通經濟網

租界地價的日長夜大不僅令投資者獲得豐厚利潤,且作為土地使用權證明的道契(TITTLEDEED),差不多等同于現金,可以很方便地向銀行或錢莊抵押。道契,即最初洋人要求租地、上海道根據外國領事申請核準發放的租地契約。后來公共租界和法租界的地皮幾乎全是道契土地,并在各自領事館注冊。不光如此,華界的滬南、閘北、吳淞、殷行等13個區里某些華人也跟風效仿,將一部分土地造冊轉換成道契。道契有備案可查,抵押手續簡便,納稅較少,尤其是外國銀行或洋行,均把土地是否擁有道契當作財產抵押的誠信依據。所以租界地價昂貴于華界,道契起了推波助瀾作用。 Djb流通經濟網

  西方先進的城市理念使得租界的市政管理大大優越于華界。還有租界強調私有財產,凡房客欠租,房東可訴諸巡捕房立刻給予追繳,故租界內鮮有房租拖欠者。而這也吸引了大批有錢華人能夠放心出手購買租界房產。 Djb流通經濟網

洋人也懂得若想富,先筑路道理,至二十世紀二十年代末,公共租界一共筑路28萬多公里,法租界筑路9萬多公里,而華界雖然筑了23萬多公里,但華界所占面積大,一平攤就明顯見少。此外,租界馬路幾乎全是柏油路,華界則多以煤屑路、小方石路、彈硌路面貌出現。 Djb流通經濟網

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三、設施因素一看交通二看商業 Djb流通經濟網

  現在上海地鐵附近的房子一直比較搶手,價格回落幅度較小,這和過去一樣。公共租界和法租界電車線路縱橫交錯,設置站點合理。市民出行以乘電車為主,開銷小且費時也少。公共租界共有電車線路16條。據統計,1930年乘客總數達到1.2億人次;法租界電車線路少點,共有9條;華界占地面積最大,交通網絡卻相當不發達,除了滬南開辟了4條有軌電車之外,其余各區蹤影皆無,僅通幾部公共汽車,不過華界的滬南臨浦江碼頭,閘北、法華二區內建北站或鐵路支站,促進了交通運輸,所以在華界中,這三個行政區的地價較其他區來得高。不過公共租界和法租界同樣占有水運優勢,且經過越界筑路,逐漸接近鐵路站點,遂使鐵路運輸方面洋人照樣得益。 Djb流通經濟網

  公共租界中區的外灘、南京路、福州路、漢口路、浙江路等處,匯集了當時上海幾乎所有著名大商店;東區的華德路(今長陽路)、西區的靜安寺路(今南京西路)、北區的四川路等地段,也開設不少商場。但無論規模還是貿易額,仍比不過中區的,因此中區的地價不僅為公共租界之冠,亦為全市最高。法租界的愛多亞路、公館馬路、霞飛路,皆為重要商業地段,但是較之公共租界中區,依然稍遜一籌。至于華界,除了十六鋪、小東門、中華路、寶山路以外,實無商業繁盛可言。 Djb流通經濟網

  租界為全市商業中心,各種大小報章雜志盛行、書店林立,但開設的學校卻不及華界多。不過在其他文化設施及娛樂場所方面,華界大大落后。租界內,如球場、游泳池、公園、俱樂部、餐廳、電影院等應有盡有。就拿公園而言,據公共租界園地報告,1930年一年之內,租界里的公園游客總數超過200萬人次(當年全市人口約600萬)。光一個兆豐公園(今中山公園),一日間游客最高可達1.3萬余人。文化娛樂場所的興旺也是造成租界地價高于華界的原因之一。 Djb流通經濟網

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連接:華界地價滬南最貴高橋最低 Djb流通經濟網

  舊時的上海全市被劃分為三大塊:華界、公共租界和法租界。上海市政府管轄17個行政區,面積共計647130畝。1930年,上海市土地局指派熟悉各區地價情況的估價員,會同各區土地契紙發行員,攜圖實地勘察各區各地段交通位置、土壤性質以及實際使用等,并參酌市價依次評估,得出華界地價平均每畝1428元(此為銀元)。最高是滬南的8262元,最低的是高橋304元,其他地區如閘北6058元、吳淞1571元、江灣914元、彭浦784元、真如605元。另據資料透露,1921年為籌建虹橋機場圈地約300畝,每畝給價80元。1935年上海醫學院為籌建中山醫院收用楓林橋土地,每畝地價2000元左右。Djb流通經濟網

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(原標題:柏油馬路:舊上海“獨立王國”的身價)Djb流通經濟網





責任編輯:rongyan
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